TAPU İŞLEMLERİNDE YAŞ SINIRI

İşlem yapacak kişi, 18 yaşını doldurmuş olmak kaydıyla, medeni haklarını kullanma ehliyetine sahipse, sorulan sorularla akıl sağlığının yerinde olduğu tespit ediliyorsa kaç yaşında olursa olsun sağlık raporuna gerek yoktur. Eğer herhangi bir kuşkuya düşülürse rapor istenebilir.
Kanunda açıkça bir yaş sınırı yok. Burada yetki tapu müdürünün elindedir. Tapu müdürlüğü a...kli muhakemesinin yerinde olmadığından şüphelendikleri kişiyle ilgili olarak ona bir kaç soru sorarak bundan emin olmaya çalışır. Olamazlarsa doktor raporu istenir. Yani siz 40 yaşında biri olarak gitseniz dahi tapu müdürlüğü sizin ehl olmadığınızı düşünüp sizden de rapor isteyebilir. Bu rapor doğrultusunda ise tapu işlemlerinin yapılmasına onay veriliyor. Böylece raporun alınması ile olası problemlerin önüne geçilmiş oluyor. Örneğin satışı gerçekleştiren kişinin çocukları tarafından alıcıya herhangi bir satış iptali davası açıldığında bu rapor göz önünde bulundurulabiliyor.

Rapor alınması yada alınmaması hak sahiplerinin haklarının istemesine engel değildir. Eninde sonunda hak sahibi yapılan işlemin taraflar arasında bilinen veya bilinmeyen bir sakatlığa dayanılarak kurulduğunu ispatlarsa işlemi iptal ettirebilir.

Tapu işlemlerinde doktor raporu alınmasına dair kesin bir kural olmamasına rağmen tapu işleminin geçerliliği ileride bir sorun çıkmaması için bu kontrollerin yapılması en ufak bir tereddüt var ise doktor raporunun alınıp dosyaya konulmasında fayda vardır…

TAPU İŞLEMLERİ YAPABİLMEK İÇİN İSTENİLEN RAPOR
Tabip raporu sadece aynı gün içinde geçerlidir. Önceden alınan raporlar işlem esnasında geçerli değildir.

65 YAŞ ÜSTÜ KİŞİLERİN TAPU İŞLEMLERİ
Akıl sağlı yerinde ve kısıtlı değil ise, tapu devri için yaş sınırlaması yoktur. Kimlik kartlarından yaşını tesbit ettikleri 65 yaş üstü satıcı adaylarına yine tapu çalışanları akli melekelerinin yerinde olup olmadığını kontrol edici sorular sorup; bundan emin olamadıkları durumda doktor raporu istemektedirler.
Medeni Kanunumuz, fiil ehliyetine sahip olan her kişinin hukuki işlem yapabileceğini ve bunun geçerli olacağını düzenlemiştir. Kişi ergin, ayırtım gücüne sahip olup, kısıtlı değilse fiil ehliyetine sahiptir. 65 yaşında olan her kişinin fiil ehliyeti konusunda şüpheye düşülmesi gerektiği ve sağlık raporu ile ancak hukuki işlem yapılacağı şeklinde bir düzenleme de bulunmamaktadır. Ancak uygulamada genellikle 65 yaşın üzerindeki kişilerden sağlık raporu istenildiği için, toplumda bu şekilde bir kanaat oluşmuştur. Yüksek Sağlık Şurası bir kararında, 65 yaşın üstünde bulunan herkesten sağlık raporu istenmesinin doğru olmadığına, raporun tüm yaşlılardan istenerek ek külfet yaratmamak için, kişinin işlem yapma ehliyeti veya akli melekesinin yerinde olmadığından ciddi şüphe duyulması veya bu yolda bir iddianın bulunması halinde istenebileceği şeklinde bir karar vermiştir.

18 YAŞINI DOLDURMAMIŞ ÇOCUKLARIN TAPU İŞLEMLERİ
Gayrimenkullerin alım satım işlemleri tapu dairesinde gerçekleşiyor. Tapu işlemini yapabilmek için reşit olmak gerekiyor. 18 yaşını bitirmiş. 19 yaşından gün almış olmak. Bunu tapu çalışanları hemen kimlik kartlarından öğrenebiliyor.
18 yaşını doldurmamış olan yaşı küçük çocuklara ait gayrimenkul tasarruflarında anne ve baba birlikte hareket ederek işlemi yapabilirler. Eğer bunlardan birinin olmaması durumunda ölüm halinde kalan anne veya baba, boşanma halinde hâkim, velayeti hangi tarafa vermiş ise onun tarafından işlem yerine getirilir. Anne babadan biri yaşı küçüğe bağış yaparsa, çocuğu temsil için anne veya babanın yanında özel vasinin de işleme katılması gerekmektedir.

TAKS (Taban Alanı Katsayısı)

TAKS NEDİR?

TAKS (taban alanı kat sayısı), arsa üzerine yapılacak inşaatın taban oturum alanının arsaya oranıdır.Yapılacak inşaat, belirlenen TAKS hesabının dışında çıkamıyor. Arsanın İmar planı belgesinde belirtilen TAKS (taban alanı kat sayısı) belediyece belirleniyor; 0.10 – 0.15 – 0.40 – 0.50 – 0.60 – 0.80 arasında değişiyor.

Örneğin: 1.500 m2 bir arsanın imar durum belgesinde taks: 0,30...
Taban alanı / arsa alanı formülünü baz alarak 1500 metrekarelik söz konusu arsaya 1500 . 0,30 = 450 metrekarelik taban oturumlu yapı yapılabilir anlamına geliyor.

TAKS oranının iki oran aralığında gösterilmesi halinde, verilen oranlar arasında istenilen TAKS rakamı seçilebiliyor.
Taban alanının büyük olarak seçilmesi halinde kat sayısı azalıyor; taban alanının küçük olarak seçilmesi halinde ise kat sayısı artıyor.
Örneğin: 1.000 m2 bir arsanın imar durum belgesinde taks: 0,20 - 0,40 gösteriliyorsa bu şu demektir; siz taban alanını 0,20 ile 0,40 aralığında dilediğiniz oranları uygulamakta serbestsiniz, yani taban alanını büyütürseniz kat sayınız azalır, taban alanını küçültürseniz bu seferde kat sayınız artar.
Örneğin: 1.000 m2 x 0,20 = 200 m2. Taban oturumlu bir bina yapabilirsiniz demektir. Taks'ın en üst seviyesi olan 1.000 m2 x 0,40 = 400 m2. Taban oturumlu bir bina yapabilirsiniz demektir.
Bu arsanın üzerine yapılacak bir binanın taban alanı 200 m2 den küçük yapılamayacağı gibi, 400 m2 den de büyük yapılamaz demektir.
Arsanızın konumu taban alanını belirlemenizde en önemli etken olacaktır. Eğer dükkan olma potansiyeli yüksek ise tabii o zaman taban alanını büyük tutmakta yarar vardır.

TAKS hesabına kimi alanlar dahil edilirken, kimi alanlar da dahil edilmiyor.
Ana yapının dışında kalan binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar, yangın merpenleri, toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, zemine oturan avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergole, kameriye, üstü açık veya örtülü zemin terasları, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi yapılar, kontrol kulübeleri ile tamamen toprağın altında kalan otopark, açık otopark, sığınak ve tesisat hacimleri ve ana binadan ayrı ve toprağın altında kalan yakıt depoları, su depoları, su sarnıcı ve gri su toplama havuzu taban alanına dahil edilmez.

EMSAL (K.A.K.S)

EMSAL (KAKS) NEDİR?

KAKS (Kat alanı katsayısı) olarak bilinen emsal, bir arsanın üzerine yapılacak toplam inşaat alanını belirleyen bir orandır. Arsaların emsal (KAKS) oranı adaya, paftaya, hatta parselin büyüklüğüne göre değişkenlik gösterebiliyor. İmar durum belgesinde emsal oranı verilen bir arsa için kat sayısı yahut yükseklik çoğunlukla bildirilmiyor. Bu da toplam inşaat alanını katlara yaym...a şansı veriyor.
İmar durum belgesinde KAKS: 1,5 ifadesi “arsaya 1,5 emsal verilmiş” anlamına geliyor.

İNŞAAT EMSALİ (KAKS) NASIL HESAPLANIR?
Örneğin elimizde 1000 metrekare büyüklüğünde bir arsa var. Bu arsanın imar durum belgesinde KAKS: 1,25 yazıyor. Bu durum, arsaya 1000 x 1,25 = 1250 metrekare toplam inşaat alanlı bir bina yapılabileceği anlamına geliyor.
Çatı katı, asma kat, bodrum katı, kapalı çıkmalar, kapalı otopark, yangın merdiveni ve asansör gibi, bir bina için çok önemli olan alanlar ise emsale, (KAKS)’a dahil edilmiyor. Bunun aksine resmi olarak “Yapı yaklaşım sınırı” olarak adlandırılan ve “çekme mesafesi” olarak bilinen ve “binanın yan parsellere, yola ve imar istikametine en fazla yaklaşabileceği sınır” olarak tanımlanan kavram ise, emsale dahil ediliyor.

EMSAL (KAKS) ORANLARI
KAKS oranları, 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişkenlik gösteriyor. Devamını Gör

MİRAS NEDİR

Miras olayı ölümle birlikte doğuyor.
Bu durumda ölümüyle birlikte mal varlığı mirasçı dediğimiz kişilere geçen kişiye muris, murisin mirasından yararlanan gerçek veya tüzel kişilere de varis (mirasçı) deniyor.
Mirasçılık hakları, kanundan doğan haklar olmakla birlikte, kimi zaman, murisin ölmeden önce yapmış olduğu ölüme bağlı tasarruflar şeklinde de olabiliyor. Vasiyetname ve miras sözleşmeleri...ni bu ölüme bağlı tasarruflara örnek gösterebiliriz.
Miras ehliyetine sahip olabilmek için murisin ölümü anında hayatta olmak (olumlu şart), mirastan mahrum bulunmamak (olumsuz şart) şartı aranıyor.

Murisin ölümü anında hayatta olmak: Mirasçı olabilmek için murisin ölümü anında hayatta olmak gerekiyor. Muristen önce ölenler onun mirasçısı olamıyorlar.

Mirastan mahrum bulunmamak: Mirastan mahrum bulunan kimseler (Saklı paylı mirasçı) mirastan yararlanamıyorlar.

BİRLİKTE YAŞAYANLARIN HAKKI
Miras bırakanın ölümünde onunla birlikte yaşayan ve onun tarafından bakılan kimseler, ölüm tarihinden başlayarak üç aylık bakım ve geçim giderlerinin terekeden sağlanmasını isteyebilirler.

YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNMESİ

YABANCILAR İÇİN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ SATIN ALMA İŞLEMLERİ REHBERİ

A. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında gerekli belgeler

1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,...
2- Uyruğunda bulunduğu ülkenin
-Kimlik belgesi veya pasaportu,
-Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkeresi,
-Yurt dışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneği,
3- iki adet vesikalık fotoğraf,
4- İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler

B. Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.

Alım-Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türk Dış İşleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmaları mümkün değildir.

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinimi Mütekabiliyet (karşılıklılık) Yasası ve kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak şartlarına bağlanmıştır. Gerçek kişilerin taşınmaz mal edinimi açısından Mütekabiliyet (karşılıklılık) Yasası ilkesi sağlanıyorsa şahısların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri dışında kalmak şartıyla birlikte taşınmaz mal edinmelerine bir engel bulunmamaktadır.

Alınan harç konusunda yabancılarla Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında bir ayrım bulunmamaktadır. Gayrimenkul alım – satımına konu olan, yani para karşılığı yapılan devirlerde, taşınmazın gerçek satış bedeli üzerinden alıcıdan % 2 satıcıdan % 2 oranında tapu harcı alınmaktadır. Ayrıca maktu olarak döner sermaye ücreti tahsil edilmektedir.

KAT İRTİFAKLI TAPU

KAT İRTİFAKI NEDİR?

Herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına Kat... İrtifakı denir.

İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi yapılır ve ilgili belediyece tasdik ettirildikten sonra, inşaatın temel ruhsatı alınır; temel kazınıp inşaata başlanır ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı verir. İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor ve kat irtifaklı tapular çıkarılabiliyor.

Kat irtifakı, inşaat çalışmaları tamamlanmamış veya henüz inşaat çalışmalarına başlanmamış olan bir proje üzerinde kat mülkiyeti kurulması hakkı tanınmasıdır. Kat irtifakı alındığında arsa olarak nitelendirilen tapu, belediyeden iskan ruhsatı alınmasının ardından tapu kadastroya bu ruhsatın iletilmesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması sonucu bina tapusu özelliği kazanır.

Kat irtifakı olan bir bina tapuya kayıtlı demektir. Ruhsat alımı sırasında herhangi bir sıkıntı yaşanmayan bu tapu türlerinde her hak sahibinin kendi yeri bellidir.

Kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Bu resmi senet tapu sicil müdürlüğünce düzenlenir . Kat irtifakına konu olan arsanın tamamı bir kişiye ait ise resmi senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenlenmektedir.

Müteahhit tarafından projenin satılan kısmı için kat irtifaklı arsa tapusu verilir. Kooperatif alındığında kat irtifakı yapının bitiş aşamasına gelindiğinde kuralar çekildikten sonra verilir. Arsa üzerinden müteahhitten daire veya dükkan talep edildiği durumlarda arsa sahibine satış yapılmadan zaten mülk kendisine ait olduğu için yalnızca kat irtifakı verilir.

Kat irtifakı kat mülkiyetine geçişten bir önceki adım olarak da düşünülebilir. Burada hak sahipleri daha sonra tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetli tapu sahibi olabilirler.

Bankalar bu tür tapuya sahip olan gayrimenkuller için de kredi kullandırabilirler

KİRACILI İŞYERİ ALIMI

Kiracı olan gayrimenkulü satın alma işlemi öncesi, mutlaka kira kontratını istenmeli ve saklı bulundurulmalı.

KİRACILI İŞ YERİ
Kirasını düzenli olarak ödeyen bir iş yerini satın alan kişi, noterden gönderdiği bir yazıyla kiracı ''Yeni satın alma ve İhtiyaç'' nedeniyle kira dönemi sonunda iş yerini tahliye etmesini ihtar edebilir. İş yerini yıllardır aynı bölgede çevre oluşturarak oturtan iş yeri... sahibinin (kiracı) hakları var mı?

İhtiyaç nedeniyle tahliyede, yeni malik kendisinin, eşinin ya da çocuklarının iş yeri gereksinmesi nedeniyle kiracının boşaltması için tahliye davası açabilir. Burada da ancak kendisi, eşi ve çocukları için iş yeri olarak kullanmak üzere boşaltma söz konusudur. Bunlar dışındaki kişiler için tahliye istenemez. Ayrıca yeni malikin bu nedenle kiracıyı taşınmazdan çıkarabilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek, 6 ay sonrası için kiracıyı taşınmazdan çıkaracağını bildirmesi gerekir.

TAHLİYE KOŞULLARI
Buna göre ihtiyacın zorunlu olması, kiraya verenin ve bu ihtiyacın devamlı olması gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye kararı verilmeyecektir.
1. İhtiyacın Samimi Olması:
Taşınmazın kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliyesi için kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimi olması gerekmektedir. Bunun ise Yargıtay tarafından belirlenmiş bir kısım ölçütleri bulunmaktadır.
a. Kiracının tahliye edilebilmesi için ihtiyaç zorunlu, samimi ve devamlı olmalıdır.
b. Tahliye edilmek istenen yer ihtiyaca uygun olmalıdır.
c. Mal sahibinin ikinci bir işi bulunuyorsa, iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edilemeyecektir.
d. Kiralanan yerin 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır.
e. Kiralananın kullanılması mümkündür, ancak kiralanması yasaktır.
f. Yasağa rağmen ilk 3 yıl içinde taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması halinde ise tahliye edilen kiracıya, son ödenen bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek gerekecektir.
2. İhtiyacın Zorunlu Olması:
İhtiyacın kiraya veren bakımından zorunlu olması gerekmektedir.
3. İhtiyacın Doğmuş ve Devamlı Olması:
İhtiyacın mal sahibi yönünden doğmuş olması ve geçicilik arz etmemesi; devamlı nitelik taşıması gerekmektedir.
4. Kiralananın İhtiyaca Uygun Olması:
Kiracının tahliyesine karar verilirken, taşınmazın mal sahibinin ihtiyacına uygun olup olmadığı tespit edilmektedir. Örneğin, restoran işleteceğini iddia ederek kiracının tahliyesinin talep edildiği varsayımında, taşınmazın restoran olarak işletmeye uygun olup olmadığı değerlendirilecektir.
5. Kiraya Verenin İkinci Bir İş yeri Olmaması

YENİ MALİKİN YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Taşınmazın yukarıdaki koşul ve usullere uygun olarak tahliye edilmesi sonrasında 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, beyan edilen amaca uygun olarak kullanılması ya da kullandırılması mümkündür.
Taşınmazın kullandırılması karşılığında bir ücret alınması ise kira ilişkisi olarak yorumlanacak ve yasak kapsamında değerlendirilecektir.
Yasağa aykırı olarak anılan 3 yıl içinde taşınmazın eski kiracıdan başkasına kiraya verilmesi halinde ise, kiracıya son dönemdeki 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi riski doğacaktır