TAPU İŞLEMLERİNDE YAŞ SINIRI

İşlem yapacak kişi, 18 yaşını doldurmuş olmak kaydıyla, medeni haklarını kullanma ehliyetine sahipse, sorulan sorularla akıl sağlığının yerinde olduğu tespit ediliyorsa kaç yaşında olursa olsun sağlık raporuna gerek yoktur. Eğer herhangi bir kuşkuya düşülürse rapor istenebilir.
Kanunda açıkça bir yaş sınırı yok. Burada yetki tapu müdürünün elindedir. Tapu müdürlüğü a...kli muhakemesinin yerinde olmadığından şüphelendikleri kişiyle ilgili olarak ona bir kaç soru sorarak bundan emin olmaya çalışır. Olamazlarsa doktor raporu istenir. Yani siz 40 yaşında biri olarak gitseniz dahi tapu müdürlüğü sizin ehl olmadığınızı düşünüp sizden de rapor isteyebilir. Bu rapor doğrultusunda ise tapu işlemlerinin yapılmasına onay veriliyor. Böylece raporun alınması ile olası problemlerin önüne geçilmiş oluyor. Örneğin satışı gerçekleştiren kişinin çocukları tarafından alıcıya herhangi bir satış iptali davası açıldığında bu rapor göz önünde bulundurulabiliyor.

Rapor alınması yada alınmaması hak sahiplerinin haklarının istemesine engel değildir. Eninde sonunda hak sahibi yapılan işlemin taraflar arasında bilinen veya bilinmeyen bir sakatlığa dayanılarak kurulduğunu ispatlarsa işlemi iptal ettirebilir.

Tapu işlemlerinde doktor raporu alınmasına dair kesin bir kural olmamasına rağmen tapu işleminin geçerliliği ileride bir sorun çıkmaması için bu kontrollerin yapılması en ufak bir tereddüt var ise doktor raporunun alınıp dosyaya konulmasında fayda vardır…

TAPU İŞLEMLERİ YAPABİLMEK İÇİN İSTENİLEN RAPOR
Tabip raporu sadece aynı gün içinde geçerlidir. Önceden alınan raporlar işlem esnasında geçerli değildir.

65 YAŞ ÜSTÜ KİŞİLERİN TAPU İŞLEMLERİ
Akıl sağlı yerinde ve kısıtlı değil ise, tapu devri için yaş sınırlaması yoktur. Kimlik kartlarından yaşını tesbit ettikleri 65 yaş üstü satıcı adaylarına yine tapu çalışanları akli melekelerinin yerinde olup olmadığını kontrol edici sorular sorup; bundan emin olamadıkları durumda doktor raporu istemektedirler.
Medeni Kanunumuz, fiil ehliyetine sahip olan her kişinin hukuki işlem yapabileceğini ve bunun geçerli olacağını düzenlemiştir. Kişi ergin, ayırtım gücüne sahip olup, kısıtlı değilse fiil ehliyetine sahiptir. 65 yaşında olan her kişinin fiil ehliyeti konusunda şüpheye düşülmesi gerektiği ve sağlık raporu ile ancak hukuki işlem yapılacağı şeklinde bir düzenleme de bulunmamaktadır. Ancak uygulamada genellikle 65 yaşın üzerindeki kişilerden sağlık raporu istenildiği için, toplumda bu şekilde bir kanaat oluşmuştur. Yüksek Sağlık Şurası bir kararında, 65 yaşın üstünde bulunan herkesten sağlık raporu istenmesinin doğru olmadığına, raporun tüm yaşlılardan istenerek ek külfet yaratmamak için, kişinin işlem yapma ehliyeti veya akli melekesinin yerinde olmadığından ciddi şüphe duyulması veya bu yolda bir iddianın bulunması halinde istenebileceği şeklinde bir karar vermiştir.

18 YAŞINI DOLDURMAMIŞ ÇOCUKLARIN TAPU İŞLEMLERİ
Gayrimenkullerin alım satım işlemleri tapu dairesinde gerçekleşiyor. Tapu işlemini yapabilmek için reşit olmak gerekiyor. 18 yaşını bitirmiş. 19 yaşından gün almış olmak. Bunu tapu çalışanları hemen kimlik kartlarından öğrenebiliyor.
18 yaşını doldurmamış olan yaşı küçük çocuklara ait gayrimenkul tasarruflarında anne ve baba birlikte hareket ederek işlemi yapabilirler. Eğer bunlardan birinin olmaması durumunda ölüm halinde kalan anne veya baba, boşanma halinde hâkim, velayeti hangi tarafa vermiş ise onun tarafından işlem yerine getirilir. Anne babadan biri yaşı küçüğe bağış yaparsa, çocuğu temsil için anne veya babanın yanında özel vasinin de işleme katılması gerekmektedir.

TAKS (Taban Alanı Katsayısı)

TAKS NEDİR?

TAKS (taban alanı kat sayısı), arsa üzerine yapılacak inşaatın taban oturum alanının arsaya oranıdır.Yapılacak inşaat, belirlenen TAKS hesabının dışında çıkamıyor. Arsanın İmar planı belgesinde belirtilen TAKS (taban alanı kat sayısı) belediyece belirleniyor; 0.10 – 0.15 – 0.40 – 0.50 – 0.60 – 0.80 arasında değişiyor.

Örneğin: 1.500 m2 bir arsanın imar durum belgesinde taks: 0,30...
Taban alanı / arsa alanı formülünü baz alarak 1500 metrekarelik söz konusu arsaya 1500 . 0,30 = 450 metrekarelik taban oturumlu yapı yapılabilir anlamına geliyor.

TAKS oranının iki oran aralığında gösterilmesi halinde, verilen oranlar arasında istenilen TAKS rakamı seçilebiliyor.
Taban alanının büyük olarak seçilmesi halinde kat sayısı azalıyor; taban alanının küçük olarak seçilmesi halinde ise kat sayısı artıyor.
Örneğin: 1.000 m2 bir arsanın imar durum belgesinde taks: 0,20 - 0,40 gösteriliyorsa bu şu demektir; siz taban alanını 0,20 ile 0,40 aralığında dilediğiniz oranları uygulamakta serbestsiniz, yani taban alanını büyütürseniz kat sayınız azalır, taban alanını küçültürseniz bu seferde kat sayınız artar.
Örneğin: 1.000 m2 x 0,20 = 200 m2. Taban oturumlu bir bina yapabilirsiniz demektir. Taks'ın en üst seviyesi olan 1.000 m2 x 0,40 = 400 m2. Taban oturumlu bir bina yapabilirsiniz demektir.
Bu arsanın üzerine yapılacak bir binanın taban alanı 200 m2 den küçük yapılamayacağı gibi, 400 m2 den de büyük yapılamaz demektir.
Arsanızın konumu taban alanını belirlemenizde en önemli etken olacaktır. Eğer dükkan olma potansiyeli yüksek ise tabii o zaman taban alanını büyük tutmakta yarar vardır.

TAKS hesabına kimi alanlar dahil edilirken, kimi alanlar da dahil edilmiyor.
Ana yapının dışında kalan binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar, yangın merpenleri, toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, zemine oturan avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergole, kameriye, üstü açık veya örtülü zemin terasları, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi yapılar, kontrol kulübeleri ile tamamen toprağın altında kalan otopark, açık otopark, sığınak ve tesisat hacimleri ve ana binadan ayrı ve toprağın altında kalan yakıt depoları, su depoları, su sarnıcı ve gri su toplama havuzu taban alanına dahil edilmez.

EMSAL (K.A.K.S)

EMSAL (KAKS) NEDİR?

KAKS (Kat alanı katsayısı) olarak bilinen emsal, bir arsanın üzerine yapılacak toplam inşaat alanını belirleyen bir orandır. Arsaların emsal (KAKS) oranı adaya, paftaya, hatta parselin büyüklüğüne göre değişkenlik gösterebiliyor. İmar durum belgesinde emsal oranı verilen bir arsa için kat sayısı yahut yükseklik çoğunlukla bildirilmiyor. Bu da toplam inşaat alanını katlara yaym...a şansı veriyor.
İmar durum belgesinde KAKS: 1,5 ifadesi “arsaya 1,5 emsal verilmiş” anlamına geliyor.

İNŞAAT EMSALİ (KAKS) NASIL HESAPLANIR?
Örneğin elimizde 1000 metrekare büyüklüğünde bir arsa var. Bu arsanın imar durum belgesinde KAKS: 1,25 yazıyor. Bu durum, arsaya 1000 x 1,25 = 1250 metrekare toplam inşaat alanlı bir bina yapılabileceği anlamına geliyor.
Çatı katı, asma kat, bodrum katı, kapalı çıkmalar, kapalı otopark, yangın merdiveni ve asansör gibi, bir bina için çok önemli olan alanlar ise emsale, (KAKS)’a dahil edilmiyor. Bunun aksine resmi olarak “Yapı yaklaşım sınırı” olarak adlandırılan ve “çekme mesafesi” olarak bilinen ve “binanın yan parsellere, yola ve imar istikametine en fazla yaklaşabileceği sınır” olarak tanımlanan kavram ise, emsale dahil ediliyor.

EMSAL (KAKS) ORANLARI
KAKS oranları, 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişkenlik gösteriyor. Devamını Gör

MİRAS NEDİR

Miras olayı ölümle birlikte doğuyor.
Bu durumda ölümüyle birlikte mal varlığı mirasçı dediğimiz kişilere geçen kişiye muris, murisin mirasından yararlanan gerçek veya tüzel kişilere de varis (mirasçı) deniyor.
Mirasçılık hakları, kanundan doğan haklar olmakla birlikte, kimi zaman, murisin ölmeden önce yapmış olduğu ölüme bağlı tasarruflar şeklinde de olabiliyor. Vasiyetname ve miras sözleşmeleri...ni bu ölüme bağlı tasarruflara örnek gösterebiliriz.
Miras ehliyetine sahip olabilmek için murisin ölümü anında hayatta olmak (olumlu şart), mirastan mahrum bulunmamak (olumsuz şart) şartı aranıyor.

Murisin ölümü anında hayatta olmak: Mirasçı olabilmek için murisin ölümü anında hayatta olmak gerekiyor. Muristen önce ölenler onun mirasçısı olamıyorlar.

Mirastan mahrum bulunmamak: Mirastan mahrum bulunan kimseler (Saklı paylı mirasçı) mirastan yararlanamıyorlar.

BİRLİKTE YAŞAYANLARIN HAKKI
Miras bırakanın ölümünde onunla birlikte yaşayan ve onun tarafından bakılan kimseler, ölüm tarihinden başlayarak üç aylık bakım ve geçim giderlerinin terekeden sağlanmasını isteyebilirler.

YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNMESİ

YABANCILAR İÇİN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ SATIN ALMA İŞLEMLERİ REHBERİ

A. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında gerekli belgeler

1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,...
2- Uyruğunda bulunduğu ülkenin
-Kimlik belgesi veya pasaportu,
-Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkeresi,
-Yurt dışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneği,
3- iki adet vesikalık fotoğraf,
4- İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler

B. Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.

Alım-Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türk Dış İşleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmaları mümkün değildir.

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinimi Mütekabiliyet (karşılıklılık) Yasası ve kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak şartlarına bağlanmıştır. Gerçek kişilerin taşınmaz mal edinimi açısından Mütekabiliyet (karşılıklılık) Yasası ilkesi sağlanıyorsa şahısların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri dışında kalmak şartıyla birlikte taşınmaz mal edinmelerine bir engel bulunmamaktadır.

Alınan harç konusunda yabancılarla Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında bir ayrım bulunmamaktadır. Gayrimenkul alım – satımına konu olan, yani para karşılığı yapılan devirlerde, taşınmazın gerçek satış bedeli üzerinden alıcıdan % 2 satıcıdan % 2 oranında tapu harcı alınmaktadır. Ayrıca maktu olarak döner sermaye ücreti tahsil edilmektedir.

KAT İRTİFAKLI TAPU

KAT İRTİFAKI NEDİR?

Herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına Kat... İrtifakı denir.

İmarlı bir arsanın imar durumuna uygun bir inşaat projesi yapılır ve ilgili belediyece tasdik ettirildikten sonra, inşaatın temel ruhsatı alınır; temel kazınıp inşaata başlanır ve bodrum kat veya su basmanı çıktıktan sonra, belediye temel üstü inşaat yapım izni ve ruhsatı verir. İnşaatın bu aşamasında, yani daha ortada inşaat yok iken bağımsız bölümlerin kat irtifakları kurulabiliyor ve kat irtifaklı tapular çıkarılabiliyor.

Kat irtifakı, inşaat çalışmaları tamamlanmamış veya henüz inşaat çalışmalarına başlanmamış olan bir proje üzerinde kat mülkiyeti kurulması hakkı tanınmasıdır. Kat irtifakı alındığında arsa olarak nitelendirilen tapu, belediyeden iskan ruhsatı alınmasının ardından tapu kadastroya bu ruhsatın iletilmesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması sonucu bina tapusu özelliği kazanır.

Kat irtifakı olan bir bina tapuya kayıtlı demektir. Ruhsat alımı sırasında herhangi bir sıkıntı yaşanmayan bu tapu türlerinde her hak sahibinin kendi yeri bellidir.

Kat irtifakı, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Bu resmi senet tapu sicil müdürlüğünce düzenlenir . Kat irtifakına konu olan arsanın tamamı bir kişiye ait ise resmi senet düzenlenmeyip istem belgesi düzenlenmektedir.

Müteahhit tarafından projenin satılan kısmı için kat irtifaklı arsa tapusu verilir. Kooperatif alındığında kat irtifakı yapının bitiş aşamasına gelindiğinde kuralar çekildikten sonra verilir. Arsa üzerinden müteahhitten daire veya dükkan talep edildiği durumlarda arsa sahibine satış yapılmadan zaten mülk kendisine ait olduğu için yalnızca kat irtifakı verilir.

Kat irtifakı kat mülkiyetine geçişten bir önceki adım olarak da düşünülebilir. Burada hak sahipleri daha sonra tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetli tapu sahibi olabilirler.

Bankalar bu tür tapuya sahip olan gayrimenkuller için de kredi kullandırabilirler

KİRACILI İŞYERİ ALIMI

Kiracı olan gayrimenkulü satın alma işlemi öncesi, mutlaka kira kontratını istenmeli ve saklı bulundurulmalı.

KİRACILI İŞ YERİ
Kirasını düzenli olarak ödeyen bir iş yerini satın alan kişi, noterden gönderdiği bir yazıyla kiracı ''Yeni satın alma ve İhtiyaç'' nedeniyle kira dönemi sonunda iş yerini tahliye etmesini ihtar edebilir. İş yerini yıllardır aynı bölgede çevre oluşturarak oturtan iş yeri... sahibinin (kiracı) hakları var mı?

İhtiyaç nedeniyle tahliyede, yeni malik kendisinin, eşinin ya da çocuklarının iş yeri gereksinmesi nedeniyle kiracının boşaltması için tahliye davası açabilir. Burada da ancak kendisi, eşi ve çocukları için iş yeri olarak kullanmak üzere boşaltma söz konusudur. Bunlar dışındaki kişiler için tahliye istenemez. Ayrıca yeni malikin bu nedenle kiracıyı taşınmazdan çıkarabilmesi için, taşınmazın mülkiyetini kazandığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek, 6 ay sonrası için kiracıyı taşınmazdan çıkaracağını bildirmesi gerekir.

TAHLİYE KOŞULLARI
Buna göre ihtiyacın zorunlu olması, kiraya verenin ve bu ihtiyacın devamlı olması gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye kararı verilmeyecektir.
1. İhtiyacın Samimi Olması:
Taşınmazın kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliyesi için kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimi olması gerekmektedir. Bunun ise Yargıtay tarafından belirlenmiş bir kısım ölçütleri bulunmaktadır.
a. Kiracının tahliye edilebilmesi için ihtiyaç zorunlu, samimi ve devamlı olmalıdır.
b. Tahliye edilmek istenen yer ihtiyaca uygun olmalıdır.
c. Mal sahibinin ikinci bir işi bulunuyorsa, iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edilemeyecektir.
d. Kiralanan yerin 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır.
e. Kiralananın kullanılması mümkündür, ancak kiralanması yasaktır.
f. Yasağa rağmen ilk 3 yıl içinde taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması halinde ise tahliye edilen kiracıya, son ödenen bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek gerekecektir.
2. İhtiyacın Zorunlu Olması:
İhtiyacın kiraya veren bakımından zorunlu olması gerekmektedir.
3. İhtiyacın Doğmuş ve Devamlı Olması:
İhtiyacın mal sahibi yönünden doğmuş olması ve geçicilik arz etmemesi; devamlı nitelik taşıması gerekmektedir.
4. Kiralananın İhtiyaca Uygun Olması:
Kiracının tahliyesine karar verilirken, taşınmazın mal sahibinin ihtiyacına uygun olup olmadığı tespit edilmektedir. Örneğin, restoran işleteceğini iddia ederek kiracının tahliyesinin talep edildiği varsayımında, taşınmazın restoran olarak işletmeye uygun olup olmadığı değerlendirilecektir.
5. Kiraya Verenin İkinci Bir İş yeri Olmaması

YENİ MALİKİN YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Taşınmazın yukarıdaki koşul ve usullere uygun olarak tahliye edilmesi sonrasında 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, beyan edilen amaca uygun olarak kullanılması ya da kullandırılması mümkündür.
Taşınmazın kullandırılması karşılığında bir ücret alınması ise kira ilişkisi olarak yorumlanacak ve yasak kapsamında değerlendirilecektir.
Yasağa aykırı olarak anılan 3 yıl içinde taşınmazın eski kiracıdan başkasına kiraya verilmesi halinde ise, kiracıya son dönemdeki 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi riski doğacaktır

TAPUDA İNTİFA HAKKI

İNTİFA HAKKI

Gayrimenkul üzerindeki yararlanma ya da kullanma hakkına intifa hakkı denir. Gayrimenkul sahibi; mülkiyeti üzerinde tutup kullanma hakkını başkasına devreder. İntifa hakkı sahibi; gayrimenkulden yararlanma yetkisine sahip olur. Gayrimenkul üzerinde fiili ya da hukuki tasarruflar yapamaz. (gayrimenkulü satamaz, ipotek ettiremez vs.)
İntifa hakkı ticari faaliyetler için tesis edilebil...eceği gibi bazen de anne ya da baba gayrimenkulün intifa hakkını üzerinde bırakarak çıplak mülkiyet hakkını çocuklarına devretmektedirler. Anne baba; hayatta kaldığı sürece gayrimenkulü diledikleri gibi kullanmakla beraber; vefat halinde miras veya intikal işlemi yapmaya gerek kalmadan gayrimenkul çıplak mülkiyet sahibi çocuğa kalır.
İntifa hakkı mirasçıya intikal etmez ve devredilemez.

Gerekli Belgeler

1. İntifa hakkı tesis edilecek taşınmaz malın tapu senedi,
2. İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3. Tarafların birer vesikalık fotoğrafı.
4. İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme
kararı.

İNTİFA HAKKI SATIŞINDA SATIŞ DEĞERİNİN 2/3Sİ ÜSTÜNDEN TAPU HARCI ALINIR.

492 sayılı Harçlar Kanunun 64 ncü maddesi; “..Çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harçların hesabında, kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır.” hükmünü içermektedir. Bu hükme göre dairenin intifa hakkını alacak olan kişi; satın alınan dairenin emlak vergi değerinden az olmamak üzere, gerçek alım-satım değerin üçte ikisi üstünden Tapu Harcı ödeyecek. Mülkiyetini alan kişi de, gerçek alım satım bedelinin kalan üçte biri üstünden Tapu Harcı ödeyecek. Daire satıcısı da satış bedeli üstünden Tapu Harcı ödeyecek. Mülk sahibi, intifa hakkı sahibinin ölümü sebebiyle terkinde, sadece terkin harcı tahsil edilir ve veraset-intikal yönünden ilgili vergi dairesine duyuru yapılır.

İNTİFA HAKKI TERKİNİ HARCI

İntifa hakkının bir başkasına devredilmesi için, söz konusu mülkün sahibinin mülkiyeti üzerinde tutup kullanma hakkını başkasına devretmesi gerekiyor. Kuru mülkiyet sahibi intifa hakkı sahibinde süreliyse süresi dolmadan, süresiz ise intifa hakkı sahibi vefat etmeden önce telkin isteminde bulunamıyor. İntifa hakkı terkini bir kaç koşulda mümkün olabiliyor. Bu koşullar nelerdir bakacak olursak;

İntifa hakkı;

1) Bu haktan bedelli veya bedelsiz feragat (vazgeçme) sebebiyle,

2) Süre varsa sürenin dolması sebebiyle,

3) Hak sahibinin ölümü sebebiyle,

4) Mahkeme kararı ile

Terkin edilir. Terkin için tescil istem belgesi düzenlenir. Hak sahibinin ölümü sebebiyle terkin halinde hak sahibinin ölü olduğunun nüfus kayıt örneği veya veraset senedi ile kanıtlanması gerekir. Diğer hallerde herhangi bir belge istenmez. İstemde bulunanın hak sahibi olduğunun nüfus cüzdanı,pasaportla veya avukatlık kimliği ile belirlenmesi ve vesikalık fotoğraf,T.C.Kimlik ve vergi numarası istenmesi gerekir. Temsilci varsa temsil belgesi de aranır

DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ (Daha önceki tapu devri üzerinden 5 senesini doldurmamış satışlarda)

GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA ELDE EDİLEN DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ NEDİR?
"Değer Artış Kazancı" vergisi, gayrimenkul alım satımını yatırım enstrümanı olarak kullanan kişilere uygulanması amaçlanmış gelir vergisidir. Bir kişinin aldığı evin alış değeriyle evi sattığındaki satış değeri arasında farklılık varsa bu fark kazanç olarak kabul edilir ve gelir vergisine tabi tutulur.

Gerçek ki...şilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin alım tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar "Değer Artış Kazancı" vergisine tabidir. Eğer konut, satın alındıktan 5 yıl sonra satılırsa "Değer Artış Kazancı" vergisinden muaftır.

Ayrıca; bedelsiz olarak veya veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar da "Değer Artış Kazancı" vergisinden muaftır.

DEĞER ARTIŞI KAZANCI VERGİSİ NASIL HESAPLANIR?

Ödenecek miktar hesaplanırken evin alış bedeli, alış ve satış işlemi arasında gerçekleşen enflasyon oranıyla çarpılır ve bu enflasyon etkisinden arındırılmış alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden vergi alınır.

Örneğin 2009 Ocak’ta 100.000 TL’ye alınan ev 2012 Eylül’de 250.000 TL’den satılıyor olsun.
Öncelikle 100.000 TL arada geçen sürede gerçekleşen enflasyonla çarpılır. 100.000 TL için bu rakam 128.993 TL olur.
Sonra gerçekleşen satış fiyatıyla bu rakamın farkı gelir vergisine tabi olan net kazanç olarak alınır. 250.000 TL’den 128.993 TL çıkarılırsa matrahımız 121.007 TL olur.

Bu kazancın miktarına göre aşağıda belirtilen dilimlerde ve oranlarda vergi alınır.
10.700 TL’ye kadar: % 15
26.000 TL’nin 10.700 TL’si için 1.605 TL, daha fazlası için: % 20
60.000 TL’nin 26.000 TL’si için 4.665 TL, daha fazlası için: % 27
60.000 TL’den fazlasının 60.000 TL’si için 13.845 TL, daha fazlası için: % 35
Üstteki hesap uygulandığında bu durumda ödenecek vergi yaklaşık 35200 TL oluyor.

Devlet bu vergiyi almış olduğu evi yalnızca 5 yıl dolmadan satmak isteyen kişilere uygulamaktadır. Eğer satış, alıştan 5 yıl veya daha sonra gerçekleşmişse evin değeri ne kadar armış olursa olsun değer artışı vergisine tabi tutulmamaktadır

RAYİÇ BEDEL..

RAYİÇ BEDEL NEDİR?

Rayiç kelimesi, kelime anlamı olarak bir malın satış değeri demektir.

Rayiç bedel; alım satım işlemlerine konu olan gayrimenkullerin bugünkü piyasa koşullarındaki alım satım değeridir....

Kanunen “Rayiç bedel: Bu Kanun hükümlerine göre satılacak taşınmazların 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu veya 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümlerine göre tespit ve takdir edilen bedeldir.

BELEDİYE EMLAK RAYİÇ BEDELLERİ NE ZAMAN, NASIL VE KİMLER TARAFINDAN BELİRLENİR?

Belediyelerden çeşitli amaçlarla aldığımız Emlak Beyan değerlerini belediyeler belirlemiyor.

Emlak rayiç bedellerini belirlemek için kanun gereği her ilçede dört yılda bir İlçe Takdir Komisyonu kuruluyor. İlçe Takdir Komisyonu; Belediye Başkanı veya vekil edeceği bir memur başkanlığında, ilgili belediyeden bir memur, Vergi Dairesi Başkanı’nın görevlendireceği iki memur, Tapu Sicil Müdürü veya görevlendireceği bir memur, Ticaret Odası’nca seçilmiş bir üye ile ilgili Mahalle Muhtarı’ndan oluşmaktadır. Bu komisyon üyelerinin yalnızca biri belediyedendir.

O beldede yaşayan vatandaşların ödeme yapacağı Emlak Vergisi, İlçeTakdir Komisyonu’nca belirlenen arsa m² birim değerlerine göre oluşan arsa değeri ile Bayındırlık İskan Müdürlüğü Bakanlıklarınca ve Maliye ile birlikte müştereken belirlenen inşaat metrekare birim değerine göre hesaplanan sabit inşaat maliyet bedelinin eklenmesiyle bulunur.

BELEDİYE RAYİÇ BEDELİ NASIL ÖĞRENİLİR?

Konutun veya bir arsanın rayiç bedelini öğrenmek için o gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeye gidilmesi gerekiyor.

Gayrimenkule ait ada ve parsel bilgilerinden veya ad ve soyada göre Emlak beyanlarından bakılarak bulunduğu mahalle, cadde ve sokak bilgilerine göre gayrimenkulün o yılki rayiç bedel ve arsa birim değeri öğrenilebiliyor.

İsteyenler rayiç bedelini, belediyeyi telefon ile arayarak da öğrenilebiliyor

ESKİ MÜLK SAHİBİNE AİT BORÇLAR,YENİ MÜLK SAHİBİNE GEÇER Mİ?

AİDAT BORCUNU KİM ÖDER? ESKİ EV SAHİBİ Mİ? YENİ EV SAHİBİ Mİ? KİRACI MI?
Borçlu olan ev değil ev sahibidir. Satışın yapıldığı tarihe kadar olan borçlar eski malike aittir. Yönetim kurulu, bu borçtan yeni maliki sorumlu tutamaz. Eski malike ulaşamadıklarını bahane ederek borcu yeni malike ödetmek istemeleri kolaycılıktır. Satışı yapılan konutun eski malike ait olduğu dönemlere ait unutulan yada unutulmuş aidat borcu sonra ortaya çıktığında yeni sahibi değil, eski sahibi ödemek zorundadır. Aidat borcunu ödemeyen eski malik hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Aidat borcunu ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Eski malik ancak, mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren bu yükümlülükten kurtulur. Bu andan itibaren sorumluluk -mülkiyetin devri tarihinden sonra gerçekleşen ortak gider, aidat ve avans borçları için- yeni malike aittir.
Dikkat edilmesi gereken şey; konutun devri esnasında satılan şeyin bir hak olduğu,satışın sorumluluğu içermediğidir. Hak devri ile sorumluluk birbirine karıştırılmamalıdır. Söz konusu mülkiyet hakkın satışı iken eskiye dönük sorumluluk devam eder. Kısaca bir hakkın satışı vardır,bir sorumluluğun değil.

ÇALIŞANLARA KARŞI ESKİ VE YENİ MALİKİN DURUMU NEDİR?
Sadece çalışanlara ait maaş , ihbar ve kıdem tazminatı gibi ödemelerde İş Yasının "İşyeri Devri" hükümleri geçerli olup, tapu devrinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde çalışanlara yapılacak ödemelerden eski ve yeni malik müteselsilen sorumlu olup, 2 yıla kadar yeni malik yapacağı ödemeleri eski malikten talep edebilir , 2 yıldan sonra ise geçmişe doğru tüm çalışanlara yapılması gereken ödenmemiş maaş, ihbar , kıdem tazminatı ve bunlara bağlı olarak çalışanların açacağı davalarda mahkeme sonucu kesinleşen borç, gecikme tazminatı, faiz , yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinden yeni malik sorumlu olacaktır.

ELEKTRİK, SU, DOĞALGAZ, TÜRK TELEKOM
Abone sözleşmesi kimin adına düzenlenmişse, tüketim bedelinden o kişi sorumludur.

Konut fiyatları Ocak ayında en çok Adana'da yükseldi!

Garanti Bankası açıklamasına göre, "Mortgage Uzmanı Garanti"nin desteğiyle Reidin.com ve Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından hazırlanan emlak endekslerinin 2015 şubat ayı raporu yayımlandı. İkinci el ve yeni konutlara yönelik çalışma, Adana,  Ankara  , Antalya, Bursa, İstanbul,  İzmir  ve Kocaeli'de gerçekleştirildi.

"Reidin-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi"ne göre, yeni konut fiyatları bir önceki aya göre ise yüzde 0,39, geçen yılın aynı dönemine göre ise yıllık bazda yüzde 6,19 yükseldi. Bir önceki aya göre bakıldığında, Adana, metrekare başına yüzde 1,53 değer artışıyla, şubat 2015'te konut satış fiyatlarının en fazla yükseldiği il oldu.
Aynı dönemde metrekare başına konut satış fiyatları, İstanbul'da yüzde 1,20, Bursa'da yüzde 1,14, Antalya'da ve İzmir'de yüzde 1,02, Kocaeli'nde yüzde 0,88, Ankara'da yüzde 0,62 arttı.
Şubat ayında metrekare başına konut kiralarının en fazla yükseldiği il ise yüzde 1,05 artışla İstanbul oldu. Aynı dönemde konut kira değerleri İzmir'de yüzde 0,67, Kocaeli'nde yüzde 0,53, Adana'da yüzde 0,43 ve Antalya'da yüzde 0,17 arttı. Bursa'da ise yüzde 0,56 ve Ankara'da yüzde 0,51 azaldı.
Geçen ay, yeni konut satış fiyatları bir önceki aya göre, 1+1 dairelerde yüzde 0,20, 2+1 dairelerde yüzde 0,38, 3+1 dairelerde yüzde 0,65 ve 4+1 dairelerde ise yüzde 0,35 arttı. Şubat ayında endeks bir önceki aya göre 51-75 metrekarelik konutlarda yüzde 0,20, 76-100 metrekarelik konutlarda yüzde 0,40, 101-125 metrekarelik konutlarda yüzde 0,89, 126-150 metrekarelik konutlarda yüzde 0,65, 151 metrekarelik ve daha büyük alana sahip konutlarda ise yüzde 0,49 arttı.

alıntı:emlakkulisi

BEN KİMİM,SİZE NE FAYDA SAĞLARIM..

EVİNİZ İÇİN EN DOĞRU KARAR.........     Özleyiş BAKIRTEL

NEDEN Mİ? ÇÜNKÜ...

§  Bilgiliyim: İşletme mezunuyum Satış-pazarlama eğitimleri aldım. Gayrimenkul Danışmanlığı konusunda uzmanlık sertifikalarım var.

§  Tecrübeliyim: Ülkemizin önde gelen firmalarında satış, pazarlama ve iş geliştirme konularında çalıştıktan sonra tüm bilgi birikimim, enerjim ve sermayem ile gayrimenkul alanına girdim.

§  Sektörel hedefim;Etik kurallar ve müşteri memnuniyeti ilkeleri doğrultusunda profesyonel danışmanlık hizmetinde fark yaratıp,çözüm ortağı olarak tercih edilmek..

§  Bana güvenebilirsiniz Herhangi bir sabıka kaydım bulunmuyor. Kimseyi dolandırmadım. Alnım açık. J

§  Müşterilerim de bana güvenir. Yalan söylemem..

§  Satış esnasında kandırılmazsınız. Bankanın avukatının tapuya bloke çek ile gelmesini garanti altına alırım. Bloke çeki önceden kontrol edip karşılıksız veya sahte çıkmasının önüne geçerim. Siz tapuda imzanızı atarken bloke çek elinizde olur.

§  Teknoloji: En iyi kullanan Gayrimenkul Danışmanlarından biriyim….

§  Tapuda moralinizi bozmalarına izin vermem: Profesyoneller ile çalıştığım için tapuya sadece imza atmak için davet edilirsiniz. 5 dakika içerisinde sizin işleminiz biter, imzanızı atar, çekinizi alır ve tapudan ayrılırsınız. Tüm formaliteleri sizin için ben çözerim.

§  Fiyat: Doğru fiyatı belirlemenize yardım ederim.

§  Bölge deneyimi: Bölgenizde daha önce ev satışları gerçekleştirdik.

§  Modern Pazarlama Yöntemleri: Modern pazarlama yöntemlerini en iyi ben kullanırım. 20 yılı aşkın deneyimim ile on binlerce kişiye düzenli e-posta gönderirim. E-postaları kesinlikle kendi adresimden ve sunucularımdan göndermem. Bu iş için özel hizmetlerden faydalanırım. Bu nedenle benim e-postalarım filtrelere takılmaz, spam olarak atılmaz.

§  Haberiniz var mı duyuruları ile binlerce kişiye sizin evinize özel duyuru broşürleri bastırıp dağıtırım. Böylece evinizi satmak istediğinizi herkese duyururum.

§  Evinize dışarıdan görünebilecek ve rahatlıkla okunabilecek Avrupa vinil afişler asarım, rüzgarda parça parça olmaz.

§  Gazete ilanlarımız şık görselleri ile sunulur.

§  Sahibinden.com, hurriyetemlak.com, milliyetemlak.com.tr ilanlarınız yayınlanır.

§  Sahibinden.com’da doğru doping satın alarak ilanlarınızın en üst sıralarda gözükmesini saplarım. Böylelikle ilanımı yaklaşık 87.000 kişi ziyaret etmiştir. Sizin kendi gireceğiniz bir ilan için bu rakam 150’yi geçemez.

*   İşlem hacmi büyük bir firmada çalışıyorum.Realty World Riva Gayrimenkul  ise sayılı gayrimenkul danışmanlık firmalarındandır. Kadromuz ile sizin evinizi en hızlı şekilde satmaya odaklıyız.

§  Sizin evinizi de pazarlayalım ve en hızlı şekilde satmak için gayret gösterelim.

Unutmayın…

GAYRİMENKUL  KONUSUNDA HAREKETE GEÇECEKSENİZ, ŞİMDİ TAM ZAMANI!